Eigenaar van meerdere panden
Een verhuurder of belegger met een handvol panden die het overzicht en een prioriteit zoekt. Welke pand presteert ondermaats, welk pand is rijp voor herontwikkeling, welk pand kan verkocht worden.
07.
Portfoliostrategie.
Wij analyseren je volledige vastgoedportefeuille en bouwen een onderbouwd plan: wat houden, wat verkopen, wat herontwikkelen, wat herfinancieren.
02 · Voor wie
Voor wie is portfoliostrategie bedoeld?
Wie meer dan twee, drie panden bezit, mist vaak het overzicht waarop een rationele beslissing rust. Drie typische profielen.
Familiaal patrimonium
Een familievennootschap of holding met een verouderde portefeuille die toe is aan verjonging, verduurzaming of herstructurering, eventueel in aanloop naar een generatieswissel.
Ondernemer met passieve portefeuille
Een zelfstandige met vastgoed dat is opgebouwd over de jaren maar onvoldoende rendeert. Wij screenen wat het geeft, wat het kost en wat het zou kunnen worden.
Voorbeeld: voor een eigenaar met zeven panden brachten we elk pand in kaart op rendement, EPC, renovatieplicht en marktwaarde, en stelden een vijfjarenplan op met twee verkopen, één herontwikkeling, één herfinanciering en drie behouden-panden. Concrete cases zichtbaar na uitvoering, met respect voor eigenaars-discretie.
03 · Scope
Wat omvat een portfoliodoorlichting?
| Fase | Wat wij doen | Wat jij doet |
|---|---|---|
| Inventaris | Alle panden in kaart: m², EPC, huurinkomsten, kosten, juridische structuur | Aankoopaktes, EPC-attesten, huurcontracten en jaarcijfers aanleveren |
| Marktwaarde | Indicatieve marktwaarde per pand, op basis van comparable sales en huidige marktdata | Plaatsbezoek toelaten waar nodig |
| Cashflow-analyse | Bruto- en nettorendement per pand, na kosten, leegstand, onderhoud en fiscaliteit | Boekhoudkundige cijfers van de afgelopen drie jaar delen |
| Renovatie & BENOvatie | Per pand de renovatieplicht en BENOvatie-implicaties uitwerken, inclusief premie-potentieel | Bestaande dossiers, attesten of plannen aanleveren |
| Strategische optie | Per pand: houden, verkopen, herontwikkelen, splitsen of herfinancieren, met onderbouwing | Doelen vastleggen: cashflow, vermogensgroei, vereenvoudiging, opvolging |
| Roadmap | Prioriteringsmatrix met doorlooptijden, kapitaalbehoefte en fiscale aandachtspunten | Beslissen welke pistes je effectief uitvoert |
04 · Proces
Hoe verloopt een portfoliodoorlichting?
Vijf fases. Helder en transparant. Elke fase eindigt met een concrete tussenstap zodat je weet waar je staat.
-
01
Intake & inventarisatie
We bespreken je portefeuille op hoog niveau: aantal panden, types, doelstellingen, levensfase, eventuele knelpunten. Resultaat: kader voor de doorlichting en lijst van aan te leveren stukken.
-
02
Diepe analyse
Per pand: marktwaarde-screening, cashflow-analyse, technische staat, renovatieplicht, juridische structuur. Wij rekenen, jij valideert.
-
03
Strategiefiche
Voor elk pand een strategische optie met onderbouwing. Voor de portefeuille als geheel: prioriteringsmatrix, kapitaalstroomraming, fiscale aandachtspunten.
-
04
Roadmap-gesprek
We lopen samen door de bevindingen, wegen alternatieven, stellen de roadmap bij. Resultaat: een akkoord op de prioriteiten voor de komende twaalf tot zestig maanden.
-
05
Uitvoering (optioneel)
Vanaf hier kun je doorrollen naar uitvoering: aankoopbegeleiding, projectontwikkeling, BENOvatie of bemiddeling bij verkoop via een BIV-makelaar. Geen verplichting tot doorrol.
05 · Tarief
Wat kost een portfoliodoorlichting?
Portfoliostrategie werkt op uurregeling of als forfait per portefeuillegrootte, na een kosteloze intake. Voor een typische portefeuille van een handvol panden komt het werk neer op een paar weken doorlooptijd; bij grotere portefeuilles schaalt het mee met het aantal en de complexiteit van de panden. We rekenen geen commissies op latere transacties: het advies blijft onafhankelijk van wat je beslist te doen.
06 · Veelgestelde vragen
Vragen die we vaak krijgen.
Wat doen jullie precies in een portfoliodoorlichting?
We brengen elk pand in kaart op rendement, risico, marktwaarde, energetische staat en juridische structuur. Vervolgens formuleren we per pand een strategische optie (houden, verkopen, herontwikkelen, splitsen, herfinancieren) en bouwen we een prioriteringsmatrix voor de portefeuille als geheel. Het resultaat is een onderbouwd plan, geen verkoopadvertentie.
Werken jullie samen met onze accountant of fiscalist?
Graag. Een portfoliostrategie raakt onvermijdelijk aan fiscaliteit (meerwaardebelasting, registratierechten, btw, successierechten) en boekhouding. Wij leveren de vastgoedanalyse en het strategisch advies; voor de fiscale en juridische consequenties werken we samen met jouw bestaande accountant, fiscalist of notaris, of we verwijzen naar specialisten uit ons netwerk.
Verkoopt Cervantes de panden zelf?
Nee. Cervantes is geen BIV-erkende vastgoedmakelaar en treedt niet op als bemiddelaar bij verkoop. Als de strategie verkoop aanbeveelt, werken we samen met een BIV-makelaar, naar uw of onze keuze, voor de bemiddeling en de wettelijke formaliteiten. Wij blijven ondertussen aan jouw zijde voor de strategische opvolging.
Wat als de strategie zegt "verkopen" en het pand zit in mijn vennootschap?
Dan rekenen we de fiscale impact mee in de strategiefiche: meerwaardebelasting, btw-positie, eventuele herfinanciering met cash-out. Soms is sale-and-leaseback fiscaal aantrekkelijker dan effectieve verkoop, soms een herontwikkeling met latere verkoop, soms een aandelenverkoop in plaats van een asset-verkoop. We rekenen scenario's door, jouw fiscalist valideert de definitieve route.
Helpen jullie ook bij de uitvoering na de doorlichting?
Ja, optioneel. Na de doorlichting kun je per pand doorrollen naar onze andere diensten: aankoopbegeleiding voor nieuwe acquisities, projectontwikkeling of bouwbegeleiding voor herontwikkelingen, BENOvatiecoach voor renovatieplicht-trajecten. Voor verkoop schakelen we een BIV-makelaar in. Geen verplichting tot doorrol: de strategiefiche staat op zichzelf.
Klaar voor de volgende stap?