Ondernemer-investeerder
Een zelfstandige met een eigen zaak, kapitaal dat moet renderen en weinig kennis van vastgoed. Cervantes selecteert het pand, voert de werf uit en levert ontzorging, jij blijft bij je eigen werk.
03.
Projectontwikkeling in Antwerpen.
Wij ontwikkelen voor eigen rekening of in joint venture. Aankoop, BENOvatie, herontwikkeling en verkoop, met eigen kapitaal en skin in the game. Voor partners die mee willen investeren zonder zelf de werf te trekken.
02 · Voor wie
Voor wie is projectontwikkeling met Cervantes bedoeld?
Projectontwikkeling is geen dienstverlening op uurbasis, maar een partnership. Drie typische scenario's waarin we samen een dossier optuigen.
Joint venture-partner
Een investeerder met kapitaal maar zonder tijd of vastgoed-expertise, die een renderend project zoekt waar Cervantes de uitvoering trekt.
Eigenaar van een pand
Wie een pand bezit dat onderbenut of energetisch verouderd is en het wil herontwikkelen, eventueel in coproductie met onze portefeuille.
Familie-investeringsvehikel
Een familiale holding of patrimoniumvennootschap die haar vastgoedportefeuille wil verjongen of verduurzamen onder professionele leiding.
Voorbeeld: in onze eigen portefeuille zitten projecten zoals Karel Rogierstraat 34 en Graaf Van Egmontstraat 15 in Antwerpen. Voor andere dossiers werken we in opdracht van externe eigenaars. De projectenpagina toont de volledige reeks lopende en afgeronde dossiers.
03 · Scope
Wat omvat een ontwikkeltraject?
| Fase | Wat wij doen | Wat jij doet |
|---|---|---|
| Zoekwerk | Off-market scouting, marktanalyse, eerste financiële screening | Investeringsdoel en risk-appetite vastleggen |
| Due diligence | Bodem, asbest, statica, EPC, vergunningshistoriek, fiscale check | Beslissen go / no-go op basis van rapport |
| Aankoop | Onderhandeling, compromis, akte, financiering coördineren | Tekenen, kapitaal of co-financiering inbrengen |
| Ontwikkeling | Vergunning, ontwerp, technische studies, werforganisatie | Strategische keuzes valideren |
| Realisatie | BENOvatie of nieuwbouw, kwaliteitscontrole, planning, budget | Maandelijkse rapportering reviewen |
| Verkoop / verhuur | Marketing, prijszetting, makelaarscoördinatie, akteverlijden | Bevestigen verkoopprijs, winstverdeling |
04 · Proces
Hoe verloopt een ontwikkeltraject?
Vijf fases. Helder en transparant. Elke fase eindigt met een concrete tussenstap zodat je weet waar je staat.
-
01
Investeringsgesprek
We toetsen rendementsverwachting, horizon en risicoprofiel en bekijken of een joint venture met Cervantes past.
-
02
Dealflow & screening
Wij brengen panden aan; jij krijgt fiches met cijfers, foto's en risico-analyse. Geen druk om te beslissen: wij zoeken het juiste dossier.
-
03
Acquisitie
Onderhandeling, due diligence, compromis en akte bij de notaris. Financiering en juridische structuur worden parallel afgewerkt.
-
04
Ontwikkeling & werf
Vergunning, ontwerp, aanbesteding en werf. Maandelijkse cashflow- en voortgangsrapportering, transparant en met cijfers.
-
04
Exit
Verkoop of langetermijnverhuur, eindafrekening, fiscale optimalisatie en winstverdeling volgens contract.
05 · Tarief
Hoe verdienen wij, en wat verdien jij?
Elk dossier is uniek. Voor projectontwikkeling werken wij doorgaans met een winstdelingsmodel; zie onze algemene voorwaarden voor de standaardstructuur (50% projectwinstdeling, na vergoeding van het ingebrachte kapitaal). Voor specifieke joint ventures kan een ander model gelden, contractueel vastgelegd vóór de aankoop. Cervantes brengt zelf kapitaal in én neemt de uitvoering voor haar rekening: onze belangen zijn parallel met die van onze partner. Concrete projectfinanciering en rendementsprojectie werken we uit na een investeringsgesprek; we communiceren bewust geen verzonnen rendementen op deze pagina.
06 · Veelgestelde vragen
Vragen die we vaak krijgen.
Wat is het 50% winstdelingsmodel?
In het standaardmodel (vastgelegd in onze Algemene Voorwaarden v2.1) vergoeden we eerst het ingebrachte kapitaal aan de investeerder, en delen daarna de nettowinst op het project gelijk: 50% voor de investeerder, 50% voor Cervantes. Dat betekent dat Cervantes pas verdient als jij eerst je inbreng terug hebt. Het exacte model wordt per dossier contractueel verfijnd.
Welke type panden ontwikkelen jullie?
Onze focus ligt op stadspanden in Antwerpen-stad en directe rand: rijwoningen, opbrengsthuizen, kleinere appartementsgebouwen en herbestemmingsdossiers (handelspand naar wonen, kantoor naar appartementen). Schaal: 1 tot 10 wooneenheden per dossier. We doen geen grote verkavelingen of nieuwbouwblokken op groene weide.
Hoe lang loopt een typische ontwikkeling?
Van aankoop tot exit: doorgaans 24 tot 42 maanden voor een BENOvatiedossier. Vergunning vraagt 6 tot 12 maanden, werf 12 tot 24 maanden, verkoop 3 tot 9 maanden. Sommige dossiers zijn korter (uitstapdeel uit een bestaand pand) of langer (sloop-en-heropbouw met buurtoverleg). We communiceren de verwachte tijdlijn altijd voor de aankoop.
Wat zijn de risico's en hoe beperken jullie ze?
De vier voornaamste risico's zijn vergunningsweigering, marktrisico bij verkoop, kostenoverschrijding op de werf en fiscale wijzigingen. Wij beperken ze door grondige due diligence vóór aankoop, vaste prijscontracten waar mogelijk, een marge van minstens 10% op kostenoverschrijding en flexibele exit (verkoop of verhuur). Bij joint ventures dragen we mee in het risico: dat tempert ons enthousiasme voor slechte deals.
Kan ik investeren zonder zelf de hele aankoop te financieren?
Ja. Voor mede-investeerders bestaat een aparte route met fractioneel mede-eigendom of een aandeel in een projectvennootschap. Zie onze pagina mede-investeren. Daar ligt de instap lager en is de structuur lichter. Voor volwaardige joint ventures praten we over inbrengen vanaf typisch enkele honderdduizenden euro, afhankelijk van het dossier.
Klaar voor de volgende stap?