6% btw bij sloop en heropbouw in 2026: voor wie en hoe je dat correct aanvraagt
In het kort
Sinds 1 juli 2025 is het verlaagd btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw een permanente regeling in heel België. Wie een woning volledig afbreekt en heropbouwt als eigen woning of als ontwikkelaar verkoopt, kan onder strikte voorwaarden genieten van een tarief dat anders op 21% ligt. Wat de voorwaarden zijn, hoe je de aanvraag doet en wat er veranderd is ten opzichte van vroeger.
Wie een woning sloopt en heropbouwt, betaalt in principe 21% btw op de bouwkosten. Maar wie aan de voorwaarden voldoet, mag genieten van 6%. Dat is een aanzienlijk verschil op een bouwbudget van meerdere honderdduizenden euro’s. Vanaf 1 juli 2025 is deze regeling definitief geworden voor heel België, wat betekent dat de regels nu stabieler zijn dan de tijdelijke systemen die er daarvoor waren. Maar “stabiel” betekent niet “eenvoudig”: de voorwaarden zijn strikt en procedureel.
Wat is er veranderd in 2025-2026?
Voor 1 juli 2025 bestond er een tijdelijke uitbreiding van het 6%-tarief die via een jaarlijkse verlenging liep. Dat tijdelijke systeem is afgelopen en vervangen door een definitieve regeling die anders in elkaar zit.
De Vlaamse sloop-en-heropbouwpremie, die vroeger naast het btw-voordeel bestond, is stopgezet op 1 januari 2026. Wie een bouwvergunning had ingediend vóór eind 2025 kon die premie nog aanvragen mits tijdige indiening, maar voor nieuwe projecten geldt die subsidie niet meer.
Wat overblijft is het federale btw-voordeel. Dat bestaat in twee varianten: bouwen voor eigen bewoning en kopen bij een projectontwikkelaar.
De twee varianten en hun voorwaarden
Variant 1: Zelf bouwen voor eigen bewoning
Dit is de meest toegankelijke variant. Je sloopt een bestaande woning en bouwt er een nieuwe op die je zelf gaat bewonen als enige eigen woning.
Voorwaarden waaraan je moet voldoen:
- De woning wordt je hoofdverblijfplaats en moet de enige woning zijn die je in volle eigendom bezit
- De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 m² bedragen
- Je moet een verklaring indienen bij de FOD Financiën via MyMinfin (formulier 111, op te vragen per telefoon of via het portaal)
- Je moet minstens vijf jaar in de woning blijven wonen; als je dat niet doet, moet je de btw-correctie proportioneel terugbetalen
- De aanvraag moet ingediend worden vóór de eerste factuur van de sloopwerken of de nieuwbouw, ten laatste op het moment van vergunning
Variant 2: Kopen bij een projectontwikkelaar
Wie een nieuw gebouwde woning koopt van een professionele ontwikkelaar die zelf gesloopt en heropgebouwd heeft, kan ook van 6% genieten als koper, maar de norm is strenger.
- Maximale bewoonbare oppervlakte: 175 m² (netto, kleiner dan bij zelf bouwen)
- De woning moet de enige eigen woning zijn en de hoofdverblijfplaats
- Beide partijen (koper en verkoper) moeten de juiste verklaringen indienen bij FOD Financiën
[CHECK: bevestiging of de 175 m²-norm voor de koopvariant ook na 1 juli 2025 ongewijzigd is gebleven]
Hoe doe je de aanvraag?
De procedure loopt via MyMinfin, het online portaal van de FOD Financiën. Concreet:
- Vraag formulier 111 op via het MyMinfin-portaal of telefonisch bij het btw-centrum van je regio
- Vul het in met de gegevens van het pand, de geplande werken en je eigen identiteitsgegevens
- Dien het in voor de eerste factuur van de werken; in de praktijk wordt aangeraden dit te doen zodra de omgevingsvergunning beschikbaar is
- Bewaar alle documenten die aantonen dat je aan de voorwaarden voldoet: omgevingsvergunning, aannemerscontract, eigendomstitel, verklaring van hoofdverblijfplaats
Jouw aannemer zal op basis van jouw verklaring het verlaagde tarief toepassen op zijn facturen. Als de verklaring ontbreekt of te laat ingediend is, zal hij 21% aanrekenen en is de btw-recuperatie via bezwaar lastig.
Voor wie is dit relevant?
De particuliere eigenaar-bewoner van een vervallen woning. Wie een diepgrondig verouderd pand koopt met de bedoeling het volledig te slopen en te vervangen door een nieuwe woning, kan een aanzienlijk btw-voordeel realiseren. Op bouwwerken van 350.000 euro exclusief btw scheelt dat tarief 52.500 euro.
De kleine ontwikkelaar met één of twee units. Wie voor eigen rekening bouwt en de woning zelf betrekt als hoofdverblijfplaats, valt onder variant 1. De grenzen van dit profiel liggen scherp: zodra je meerdere woningen bouwt om te verkopen, val je buiten het regime als zelfbouwer en moet je het als ontwikkelaar-verkoper aanvragen.
De projectontwikkelaar die meerdere units verkoopt. Wie professioneel sloopt en heropbouwt en de woningen verkoopt aan eindgebruikers, kan het 6%-tarief enkel doorgeven aan kopers die aan de wooneigen-bewoonregel voldoen. Dit vraagt nauwe afstemming bij de verkoopstructuur.
Wat doet Cervantes daarmee?
Bij renovatieprojecten en herontwikkelingsprojecten waar sloop overwogen wordt, bekijken we meteen de btw-impact. De keuze tussen grondig renoveren en volledig slopen en heropbouwen heeft niet alleen technische maar ook fiscale dimensies die het plaatje grondig kunnen beïnvloeden.
Als BENOvatiecoach begeleiden we ook de dossieropbouw richting FOD Financiën zodat de aanvraag klopt van bij de eerste factuur.
Meer weten over premies die combineerbaar zijn met jouw bouwproject? Plan een intake of bekijk ons aanbod voor BENOvatiebegeleiding.
